Projeto enviado à Câmara Municipal quer adensamento do Hipercentro e bairros adjacentes
Depois de regulamentar a Lei do Retrofit, que estimula a requalificação de imóveis subutilizados na região central da capital e em seu entorno, a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) aposta agora na aprovação de um projeto de lei que favorece a construção de empreendimentos imobiliários também no Hipercentro e adjacências para reavivar o coração da capital mineira. Assim como no primeiro modelo, a nova proposta está baseada em isenções fiscais para incentivar investidores a levar seus projetos para a região.
E o Executivo municipal tem um bom argumento para que os vereadores deem o aval necessário ao projeto: a expectativa é de que a arrecadação com Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN), incidente sobre obras e edificações, possa superar os incentivos urbanos e fiscais a serem oferecidos aos empreendimentos.
De acordo com o projeto de lei protocolado na Câmara Municipal pelo prefeito Álvaro Damião (União), enquanto as renúncias de tributos, como o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), podem chegar a R$ 267,6 milhões no período de quatro anos, o recolhimento com as intervenções poderia se aproximar dos R$ 653 milhões, gerando, assim, um saldo de cerca de R$ 385 milhões.
Intitulado “Operação Urbana Simplificada Regeneração”, o programa de Damião abrange, além do Centro, os bairros Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.
O projeto de lei é dividido entre benefícios fiscais e urbanísticos. No primeiro, serão oferecidas isenções do ITBI para aquisição de imóvel destinado à implantação de empreendimento e de IPTU para construção e aqueles voltados para locação e interesse social.
Na justificativa do projeto de lei, o prefeito anexou uma nota técnica explicando as estimativas orçamentárias e financeiras. A expectativa é de que, além da arrecadação do ISSQN, os benefícios aumentem as receitas do município ao estimular investimentos na região nos anos seguintes. Conforme o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro, a PBH tem registrado poucas transações de imóveis na região central. No caso do ITBI, por exemplo, houve apenas 26 operações imobiliárias em 2025.
“Existe uma estimativa muito positiva de aumento de receita com os investimentos da área central”, explicou o secretário. “Todos os incentivos são temporários. Nada vai ser definitivo. A ideia é criar um ciclo de atuação do mercado imobiliário que promova o alcance dos objetivos do Plano Diretor, que é a construção de moradia nessa área”, ressaltou.
Na ponta dos incentivos urbanísticos, o projeto prevê a isenção da cobrança da outorga onerosa do direito de construir (ODC), que é o valor pago a mais para a PBH por quem deseja construir além do padrão básico definido para o bairro, pelo período de dois anos. Após esse período, pode ocorrer a isenção da metade do valor da ODC por mais dois anos.
Além disso, o pacote prevê um aumento de até 70% do coeficiente de aproveitamento, índice urbanístico que determina a área máxima que pode ser construída em um terreno. Leonardo Castro explicou que as altas contrapartidas financeiras para os empreendimentos imobiliários estavam inviabilizando investimentos na região central. Com as medidas apresentadas, espera-se que a economia seja “reativada”. “O objetivo é promover o adensamento construtivo populacional na área central, que tem a melhor infraestrutura da cidade”, diz Castro.
Região tem infraestrutura para atender adensamento, diz secretário
Dentro dos benefícios urbanísticos, o projeto de lei que tramita na Câmara também dispensa licenciamento e apresentação de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para edificações com mais de 20 mil metros quadrados de área total e com mais de 300 unidades habitacionais. Questionado se esses pontos não poderiam causar fluxos inesperados na região, o secretário de Política Urbana, Leonardo Castro, ressaltou que, neste caso, foi mantida, por exemplo, a necessidade de licenciamento e de EIV para prédios que tenham mais de 400 vagas de estacionamento.
Além disso, segundo Castro, o Centro de BH teria a infraestrutura necessária para atender a densidade esperada. “O Centro da cidade é a área do município que tem a melhor infraestrutura de mobilidade, de comércio, de serviços, de saúde; então, nesse lugar precisa ter mais densidade construtiva, porque, quando a gente direciona o mercado imobiliário para a área central, a gente está fazendo com que ele não atue nas franjas ambientais, nas periferias, onde a infraestrutura é pior”.
Portas abertas para mercado mais aquecido
As propostas apresentadas por Álvaro Damião foram bem recebidas tanto pelo setor da construção civil quanto pelo comercial. De acordo com o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Raphael Lafetá, o Centro conta com infraestrutura subutilizada. Ele acredita que os incentivos podem atrair empreendimentos imobiliários e comércios para a região. “O projeto de lei, sendo aprovado, vai incrementar e aquecer o mercado em BH com novas construções, possibilidades de trazer empreendimentos, comércio, escritórios. Vai ativar de novo a economia”, avaliou Lafetá.
Para o vice-presidente da Câmara de Dirigentes Lojistas de Belo Horizonte (CDL-BH), Marcos Inneco, o projeto surge como um “descomplicador” do Plano Diretor de 2019, que, em sua avaliação, criou regras de “engessamento” para a construção civil, o que contribuiu para um esvaziamento da região central.
Entretanto, Inneco reforça a necessidade de resolução de outras questões importantes – como segurança pública, limpeza e pessoas em situação de rua – para, efetivamente, retomar o propósito comercial da área. “Isso tudo afasta as pessoas, tanto para visitar como para morar, e vai ter que ser resolvido para conseguir revitalizar. Mas esse é, sim, um grande passo.”
Fonte: O Tempo
